jeudi 26 juin 2014

IMMOBILIER : LES NOUVELLES NORMES FONT VALSER LES PRIX DES LOGEMENTS NEUFS

François Hollande a promis qu’il allait ­alléger les innombrables réglementations, purement françaises, qui renchérissent nos coûts de construction. Il est grand temps !

Rassurons tout de suite les anxieux, cette hypothèse est hautement ­improbable. Mais si un tremblement de terre dévastait la région parisienne, l’immeuble du 37, avenue Gabriel-Péri à Vincennes serait l’un des seuls à rester debout. «La réglementation interdit la moindre vibration dans les nouvelles constructions, décrypte Jean-Marie Paris, l’ancien patron de l’office HLM de la ville, qui a fait construire ce bâtiment. Or, à cet endroit, le passage du RER tout proche risquait d’en provoquer de très légères…» Pour rester dans les clous de la loi, notre homme n’a eu d’autre solution que de faire bâtir son ouvrage aux normes antisismiques, comme à Tokyo ou à San Francisco. Coût de cette petite plaisanterie montée sur ressorts : 108 000 euros. «C’est absurde, les vibrations auraient été imperceptibles pour les habitants», conclut Jean-Marie Paris. Et de fait, personne ne s’en est jamais plaint dans les gentilhommières alentour, qui se négocient à 8 000 euros le mètre carré…

Pour faire bouillir les pros de la truelle, les faiseurs de normes sont décidément de vrais champions ! Entre les obligations thermiques, acoustiques, esthétiques, archéologiques, électriques, de sécurité, d’incendie, d’assainissement, d’accessibilité, de parking, de fibre optique, de protection de chantier, de respect des zones naturelles, d’utilisation du bois et, donc, de vibrations, ils ont édicté tant de règles que les architectes eux-mêmes y perdent leur latin. «Les seuls cahiers de certification technique des matériaux, que nous sommes obligés de suivre à la lettre, comportent des dizaines de milliers de pages», grince Joseph Tenel, l’un de ces hommes de l’art, en tapant sur sa table à dessin. Pour ne pas s’égarer dans les réglementations anti-incendie, il avoue s’être rédigé un mémento.

Ne les jetons pas toutes avec l’eau du ciment : prises une à une, ces innombrables règles ont presque toutes une justification. Le problème, c’est que leur accumulation finit par coûter une fortune aux constructeurs. Et, par transitivité, aux acheteurs, bien obligés de régler la note. A combien s’élève-t-elle au juste ?

Pour en avoir le cœur net, les principales fédérations du secteur viennent de réaliser en commun une vaste étude. Conclusion : à elle seule, l’application des nouvelles normes thermiques renchérit les coûts de construction de 8 à 12%, les contraintes d’accessibilité aux handicapés de 4 à 6%, les règles de dépollution des sols de 3 à 15,5%, et la simple obligation de poser un conduit de fumée dans les maisons chauffées à l’électricité – décidée pour on ne sait quelle raison par nos fonctionnaires en folie – de 1,5%. «Avant 2000, on bâtissait à moins de 1 000 euros le mètre carré, soupire Jean Ferrando, de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). On en est aujourd’hui à 1 480 en moyenne.»
Les quelques mesures de simplification récemment annoncées par le gouvernement vont, certes, dans le bon sens. Mais il en faudrait tellement plus…


Isolation thermique : aucun autre pays n’en demande tant

Voilà au moins un sport où la France est championne du monde. Depuis le 1er janvier 2012, toutes les habitations qui sortent de terre dans l’Hexagone doivent consommer au maximum 50 kilowattheures d’énergie par an et par mètre carré, autrement dit cinq fois moins que la moyenne des logements anciens. Aucun pays n’impose pareille contrainte à ses constructeurs : l’Allemagne est à 110 kWh, les Pays-Bas à 130, et la plupart des autres Etats n’affichent pas la moindre norme chiffrée. Encore ne s’agit-il que d’un palier : la loi a déjà prévu qu’au 1er janvier 2020, la consommation des maisons et des appartements de France ne devra pas dépasser… 0 kWh. Cela signifie qu’il leur faudra produire autant d’énergie qu’ils en consommeront.
Comme d’habitude en matière de normes, tout cela part d’un bon sentiment. A lui seul, le chauffage de nos logements et de nos bureaux engloutit chaque année 68 millions de tonnes équivalent pétrole et il est responsable d’un quart de nos rejets de CO2. Baptisée RT 2012, l’actuelle réglementation devrait améliorer ce bilan.
Seulement, pour les constructeurs, quelle galère ! Pour tenir le cap des 50 kWh, il leur a fallu revoir toute la conception de leurs bâtiments et y adjoindre un tas d’équipements hors de prix, chaudières à condensation, ventilations double flux et autres centrales de gestion thermique. Selon une étude du cabinet Caron Marketing, le surcoût peut atteindre 21% pour une maison de moins de 106 mètres carrés. Soit 25 000 euros de plus à débourser pour un bien de 120 000 euros. De quoi décourager pas mal d’acheteurs…

Passe encore, si les habitants de ces logements tiraient un réel profit de leurs aménagements thermiques. Mais c’est loin d’être toujours le cas. D’abord parce qu’il leur faut souvent se ruiner en frais de maintenance. Et puis parce que, pour consommer vraiment 50 kWh, ils doivent consentir pas mal de concessions : ne jamais ouvrir les fenêtres, subir éternellement le susurrement de la ventilation et bien souvent se passer de balcon, car les architectes hésitent désormais à installer ces passoires thermiques.
Contraintes d’accessibilité : elles défigurent les logements
Pas d’histoire ! Désormais, tous les nouveaux appartements, sans exception, doivent être conçus pour pouvoir ­accueillir les sourds, les malvoyants et les personnes à mobilité réduite. Visiophones à la place des Interphones, plans inclinés dans les entrées d’immeuble, ascenseurs et couloirs des parties communes élargis, dénivelé avec les terrasses ­limité à 2 centimètres… Là encore les aménagements coûtent cher et cela se retrouve dans le prix du mètre carré.
Mais le plus ennuyeux pour les acheteurs, c’est que les nouveaux logements ne sont plus adaptés… aux personnes valides. L’entrée, les toilettes et l’une des chambres à coucher y sont surdimensionnées pour pouvoir accueillir les fauteuils, si bien que la taille des pièces à vivre se trouve réduite d’autant. Les baignoires sont remplacées par des douches à l’italienne, les cuisines fermées par des cuisines américaines, et l’on n’installe plus jamais de fenêtre au-dessus des éviers et des plans de travail, car les personnes à mobilité réduite ne pourraient pas les ouvrir. «Les concepteurs de la loi imaginaient que l’on allait agrandir un peu les appartements pour que ces aménagements n’altèrent pas le confort», rappelle Michel Souviron, un architecte toulousain très au fait de ces questions. Mais avec la crise et l’envolée du mètre carré, c’est le contraire qui s’est produit.»
Obligations archéologiques : elles coûtent souvent des fortunes
Avant nous, il y avait les Gaulois. Pour éviter que les bâtisseurs ne détruisent leurs précieuses traces avec leurs pelleteuses, la loi impose le passage préalable des services archéologiques sur tous les chantiers, dès lors qu’on y creuse la terre. Y compris, depuis peu, sur ceux des simples maisons individuelles. Indispensable initiative pour préserver notre patrimoine culturel ?
Peut-être. Mais nos fonctionnaires fouineurs ont un peu trop tendance à prendre leur temps. Pour établir un simple diagnostic préalable, il n’est pas rare qu’ils mettent plusieurs mois. Et si ce dernier conclut à la nécessité d’entreprendre des fouilles approfondies, leur ­intervention peut se prolonger pendant des années. Inutile de dire que ce retard à l’allumage renchérit considérablement le coût des programmes immobiliers. D’abord parce que le constructeur doit financer lui-même un quart du coût des fouilles. Et puis parce que chaque mois perdu gonfle ses frais financiers. Voilà pourquoi beaucoup de promoteurs refusent désormais de lancer des chantiers dans les zones qui présentent un important intérêt archéologique. C’est autant de logements en moins mis chaque année sur le marché…
Normes électriques : elles sont loin d’être toujours utiles
Diamètre des fils, qualité des isolants… Quand il s’agit de ­garantir la sécurité des circuits, personne ne se plaint des normes électriques. Mais depuis quelques années, l’Etat impose tout un tas d’obligations à l’utilité nettement plus discutable. Le décret du 25 juillet 2011, qui exige l’installation de bornes de recharge à gros ampérage dans les parkings, pour les éventuels futurs véhicules électriques, peut à la rigueur se justifier. Mais pourquoi donc contraindre les ­bâtisseurs à poser des prises ­informatiques RJ45 dans les cuisines ? A garantir des niveaux d’éclairement dignes d’un studio télé dans les parties communes ? A installer des compteurs différenciant la consommation des prises de celle de l’éclairage dans tous les logements ? Ou encore à gaspiller six précieux mètres carrés dans les parties communes du rez-de-chaussée pour un local de branchement des gaines de fibre optique ? Tous les architectes sont d’accord, une simple armoire technique suffirait ­largement. Seulement, pour en convaincre le ministère…
Philippe Eliakim
Source :Capital
14/05/2014 à 16:28 / Mis à jour le 14/05/2014 à 16:32

IMMOBILIER : LA LOI DUFLOT DEVRAIT ÊTRE LARGEMENT ASSOUPLIE

L'encadrement des loyers pourrait être abandonné dans plusieurs grandes villes et la GUL ne jamais voir le jour.

L'encadrement des loyers prévu dans 28 grandes agglomérations en France sera-t-il assoupli? La Garantie universelle des loyers (GUL), qui devait se substituer à la caution à partir de 2016, verra-t-elle le jour? Mercredi, une grande confusion régnait sur le sujet. Mais un sentiment dominait: la loi Alur, adoptée en mars, devrait être appliquée avec moins de rigueur que prévu. «Cécile Duflot était très attachée à l'encadrement des loyers, à la GUL et voulait diviser par deux les honoraires des agents immobiliers, explique un bon connaisseur du dossier. Mais depuis son départ du gouvernement, la tonalité n'est plus la même. Matignon veut lâcher du lest sur ces sujets. Et la nouvelle ministre du Logement, Sylvia Pinel, n'a pas le poids politique pour s'y opposer.»

Selon Europe 1, il s'agirait de concessions assez lourdes. Par exemple, l'encadrement des loyers, qui entrera en application à Paris à la fin de l'année, pourrait rester lettre morte dans un certain nombre de grandes villes. De même, il n'est pas exclu que la GUL ne voie jamais le jour. Enfin, les frais d'agence pour les locations de biens seraient plus élevés que ce que prévoyait Cécile Duflot: plutôt 16 € le m2 que 10 € à Paris, 14 € le m2 dans les grandes villes au lieu de 10 €, et 11 € pour le reste de la France au lieu de 8 € le m2. «Selon moi, l'encadrement des loyers ne sera pas mis en place en dehors de Paris et la GUL n'entrera jamais en application», estime Christophe Caresche, le député PS qui est le rapporteur spécial du budget du logement.

Le gouvernement dément

Gênés par ces fuites, les pouvoirs publics ont allumé des contre-feux. À la sortie du Conseil des ministres, le porte-parole du gouvernement, Stéphane Le Foll, a assuré qu'il n'y avait «pas de remise en cause d'une loi qui a été votée». En début d'après-midi, Émilie Piette, directrice de cabinet de la ministre du Logement, Sylvia Pinel, a enfoncé le clou: «Il n'y a ni détricotage, ni remise en cause de la loi Alur, affirme-t-elle. Nous travaillons sur la sortie des décrets qui permettront l'application de ce texte. Celui sur les honoraires sera prêt avant l'été.»
Si le gouvernement Valls ne semble pas pressé d'appliquer la loi Alur, c'est que certaines de ces dispositions présentent de gros désavantages à ses yeux. La GUL, qui nécessite la création d'un établissement public, coûtera au bas mot 400 millions d'euros par an. Trop cher pour un État impécunieux. Quant à l'encadrement des loyers, sa pertinence en dehors de Paris est contestable alors que les loyers sont plutôt en baisse avec la crise. Plutôt que d'évoquer une remise en cause globale, Émilie Piette évoque les difficultés de mise en œuvre. «L'État a besoin des collectivités locales pour mettre en place les observatoires des loyers nécessaires pour à l'encadrement des loyers», souligne-t-elle. Or, selon nos informations, pas plus de quatre ou cinq observatoires des loyers ne seront opérationnels début 2015.

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IMMOBILIER : L'EX-MINISTRE CÉCILE DUFLOT A ACCENTUÉ LA PARALYSIE DU MARCHÉ

Alors que les prix de la pierre restent trop élevés et que la construction de logements est en berne, le marché est en panne.

La ministre du Logement, Sylvia Pinel, ne s'en cache pas. Mi-juin, le gouvernement devrait annoncer des mesures pour relancer la construction. Changement de la fiscalité sur les plus-values pour inciter les propriétaires de terrains à les vendre rapidement? Simplification des normes pour réduire les coûts de construction? Reformatage du prêt à taux zéro (PTZ) qui solvabilise les ménages les moins aisés dans leur projet immobilier? «Tous ces sujets sont sur la table», explique-t-elle.

Il y a urgence: le bilan de Cécile Duflot, qui est restée ministre du Logement pendant presque deux ans, n'est pas brillant. Aujourd'hui, le marché de l'immobilier est complètement grippé, tous les voyants sont passés dans le rouge. Le symbole de ce marasme? Malgré la crise, les prix de la pierre ne reculent pas franchement et restent beaucoup trop élevés en France. Depuis 2000, ils ont grimpé de 75,3% !

Pour faire baisser le coût de la pierre, les experts affirment qu'il faut construire 500.000 logements neufs par an. En dessous de cette barre, la pénurie d'appartements et de maisons ne fait que croître et empêche la désescalade des tarifs. François Hollande s'était engagé à bâtir ces 500.000 logements chaque année. «Mais au lieu d'augmenter, la production de logements a chuté ces dernières années. En 2014, nous ne dépasserons pas les 320.000 logements alors qu'on en a bâti 421.000 en 2011», souligne Jacques Chanut, fraîchement élu président de la Fédération française du bâtiment (FFB). «Ce nouveau recul va encore entraîner la destruction de 7000 emplois dans notre secteur. Ils s'ajouteront aux 80.000 perdus depuis 2008.» Dommage car il s'agit d'emplois non délocalisables.

IMMOBILIER : POURQUOI LES TAUX D'INTÉRÊT POURRAIENT REPARTIR À LA HAUSSE






    • Les décisions de la BCE annoncées jeudi 5 juin, notamment de baisser le taux directeur, auront des conséquences pour les emprunteurs dès cet été. 
      Explications :




    L'arsenal de mesures décidé jeudi par la Banque centrale européenne (BCE) pour éviter la déflation et soutenir la reprise économique en Europe pourrait in fine avoir un impact sur les taux des crédits immobiliers, aujourd'hui historiquement bas. «Si la Banque centrale atteint son objectif, le marché des actions reprendra de la vigueur face à celui des obligations, qui verra alors ses taux augmenter. Or, le coût du crédit immobilier est indexé sur ces taux longs, analyse Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. C'est donc la première pierre de la remontée des taux de crédit qui a été annoncée jeudi.» Si elle se produit, la hausse des taux à long terme, et donc de l'OAT, pourrait cependant être modérée. «Le taux de l'OAT, qui se négociait hier à 1,72 %, pourrait progressivement monter et atteindre 2 % à 2,2 % pendant l'été», estime Axel Botte, stratégiste obligataire chez Natixis AM, qui rappelle que l'OAT s'échangeait aux alentours de 2,5 % en début d'année.

    D'autres éléments risquent aussi de légèrement renchérir le coût des prêts immobiliers dans les mois qui viennent. Pour faire face aux nouvelles exigences réglementaires, les banques envisagent en effet de recourir à la titrisation d'une partie de ces prêts. Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France, a d'ailleurs plaidé dans ce sens en début d'année. Longtemps gelée, la titrisation des prêts immobiliers est réapparue en Grande-Bretagne, aux Pays-Bas et en Italie en 2010.
    «Contrairement aux banques américaines, les établissements européens n'ont jamais commis d'excès», souligne Stéphane Caron, responsable gestion crédit structuré chez Natixis AM. En France, le Crédit foncier a réalisé avec succès, il y a quelques semaines, la première opération de titrisation de crédits immobiliers depuis 1995. «La demande des investisseurs pour l'opération du Crédit foncier a été importante, ce qui a rassuré les autres grandes banques ; et certaines d'entre elles devraient lancer des opérations de titrisation d'ici la fin de l'année», explique Fabrice Faure-Dauphin, avocat associé au cabinet Allen & Overy. Ce qui pourrait avoir un impact sur les emprunteurs. «Les banques devront augmenter leurs marges pour rémunérer les investisseurs. Cela devrait donc se traduire par une légère hausse des taux des crédits immobiliers», estime Stéphane Caron. Des hausses qui pourraient atteindre 0,10 % à 0,15 %, selon certains experts.
    Des banques plus sélectives

    Ce possible durcissement des conditions d'emprunt devrait pénaliser avant tout les jeunes et les ménages modestes, qui peinent de plus en plus à accéder au crédit immobilier, compte tenu des prix toujours élevés de la pierre et de la sélectivité renforcée des banques. «Nous avons vu le taux de désistement pour refus de prêt doubler en quelques mois, passant de 10 % à 20 %», constate François Payelle, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers).
    Pour décrocher un prêt, les emprunteurs doivent montrer patte blanche (apport minimum de 10 %, capacité d'épargne…). «Les banques sont plus attentives qu'il y a quelques mois au respect des critères qu'elles se sont fixé, explique Sandrine Allonier, responsable relations banques chez VousFinancer.com. Elles mettent désormais en place des systèmes de scoring, reposant à la fois sur des critères financiers et subjectifs permettant d'évaluer le potentiel du client.» L'ère du crédit facile est révolue.

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  • LES COURTIERS EN CRÉDIT CONTRAINTS DE MUSCLER LEUR JEU.

    Les banques cherchent à réduire ou à contenir la place des courtiers. Ces derniers s’estiment incontournables et leur secteur se consolide.

    Longtemps silencieux, le bras de fer commence à faire du bruit. Les banques se montrent de plus en plus claires dans leur volonté de remettre au carré leurs relations avec les courtiers en crédit immobilier. Une source interne au groupe Crédit Mutuel souligne que la part de ces prescripteurs, à l’origine de 40 % de la production actuelle de prêts de la banque, devra passer à 20 % (« Les Echos » du 19 mai). « Les banques mutualistes sont généralement plus difficiles que les réseaux nationaux », remarque un bon connaisseur du métier. Sans aller toutes aussi loin, « les banques souhaitent a minima contenir la part de crédit apportée par les courtiers dans sa proportion actuelle, autour de 35 % », souligne un bon connaisseur du métier. « La barrière à l’entrée est plus haute pour les petits courtiers, alors que certaines banques se recentrent sur trois ou quatre grands partenariats », souligne Philippe Taboret, directeur général Adjoint de Cafpi.


    Pas d’apporteurs de listes


    Les stratégies varient forcément d’un réseau bancaire à l’autre, mais des tendances lourdes se dessinent. Alors que se pose la question de la viabilité des réseaux d’agences, donner trop de poids aux courtiers reviendrait pour les banques à diminuer l’activité de leur propre réseau. Ensuite, les banques ne veulent pas être cantonnées au rôle de « robinet à crédit ». Certains courtiers les ont déçues en n’étant que des « apporteurs de liste ». Or le crédit immobilier est un produit d’appel pour la banque, pas une fin en soi. Elle recherche des emprunteurs qu’elle pourra ensuite équiper d’autres produits d’épargne. La « transformation commerciale » du client ? Elle repose entièrement entre les mains de la banque, estime-t-on côté courtiers. Pour eux, le client ne peut pas être a priori enfermé dans une relation avec la banque prêteuse. S’il passe par un courtier, c’est que les habitudes de consommation ont profondément évolué. « Le recours au courtage est tout simplement une nouvelle donne de marché, une attente des clients », estime Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com

    « Lettres de noblesse »




    Pour réussir à tenir la dragée haute à leurs partenaires bancaires, les courtiers sont tout de même contraints de muscler leur jeu. L’évolution récente des textes les y a « encouragés ». « La réglementation nous a donné nos lettres de noblesse », reconnaît Philippe Taboret. En mars dernier, sur les 4.151 courtiers bancaires recensés par l’Orias (organisme parapublic enregistrant notamment les intermédiaires en assurance, ou en opération de banque), seuls 74 % sont parvenus à renouveler leur inscription pour cette année, contre par exemple 99 % pour les agents d’assurance. « Les professionnels non renouvelés n’ont pas pu, dans la plupart des cas, justifier des conditions requises », a souligné alors l’Orias. Cette hécatombe a fait réagir du côté des indépendants, qui s’estiment directement visés, n’ayant pu s’immatriculer faute de pouvoir présenter les « bons » documents administratifs requis par l’Orias. Certains des recalés pourraient dans un deuxième temps travailler pour les « gros » réseaux de courtiers, qui cherchent justement de nouveaux franchisés pour grandir.



    Edouard Lederer / Journaliste au service Finance | 

    COURTIER : NE PAS SE CONTENTER D’UN RÔLE D’INTERMÉDIAIRE

    Pourquoi les courtiers cherchent à se diversifier ?


    Voilà un point sur lequel banquiers et courtiers tomberont d’accord : le crédit immobilier est un produit d’appel irremplaçable. Mais le risque serait de s’en contenter. Certes, les courtiers – franchisés pour la plupart – perçoivent une commission auprès de la banque (en moyenne 1 % du montant prêté), voire auprès du client, mais seule une part remonte à la maison mère. De plus, le rôle d’intermédiaire présente un inconvénient : le client disparaît une fois la transaction réalisée. Enfin, la place centrale du crédit rend le courtier très dépendant de la politique des banques. Dans ce contexte, rien d’étonnant à ce que les grands réseaux cherchent à élargir leur champ d’activité. A minima, ils restent proches de leur métier de base, l’immobilier. Les courtiers sont ainsi nombreux à proposer des assurances-emprunteur. Cela leur procure des revenus réguliers et permet de maintenir la relation client. Mais c’est aussi un jeu dangereux, puisqu’un tel produit peut venir concurrencer l’assurance-groupe proposée par la banque qui a octroyé le crédit.
    Revenus complémentaires
    D’autres poussent la logique plus loin et étendent leurs services à un ensemble plus vaste de produits financiers, dans le rachat de crédit, le courtage en crédit à la consommation, voire dans l’épargne. Meilleurtaux a même récemment racheté le comparateur Choisirmabanque.com, permettant de comparer les tarifs bancaires des 150 principales banques françaises. Il s’agit tout à la fois de se poser en « tiers de confiance » pour le client de la banque, mais aussi de capter une source de revenus complémentaires, puisque la mise en relation est payante pour la banque. 
    Edouard Lederer / Journaliste au service Finance | 

    LES TAUX DU CRÉDIT IMMOBILIER AU PLUS BAS DEPUIS L’APRÈS-GUERRE

    Les taux des prêts se sont établis en moyenne à 2,85 % en mai. Le record de 2013 est battu.

    Le record historique de juin 2013 n’aura pas tenu longtemps. L’an dernier, les taux des crédits immobiliers touchaient un plancher historique moyen de 2,90 % (hors assurance et coût des sûretés), selon le baromètre Crédit Logement/CSA. Moins d’un an plus tard, les taux sont à présent de seulement 2,85 %. Mais ils ont joué les montagnes russes entre ces deux dates. Après une remontée au deuxième semestre 2013, les taux ont ensuite plongé assez rapidement, perdant 23 points de base en moyenne (0,23 %) depuis le début de l’année. « Jamais depuis la fin des années 1940 les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas », souligne le baromètre.